Fin 2021, le préfet de l’Hérault, Hugues MOUTOUH, exprimait dans un article sur l’habitat indiqne sa volonté de faire du “permis de louer” un outil efficace pour lutter contre la location de logements insalubres, le qualifiant de “véritable levier pour l’ensemble des collectivités engagées dans des opérations de renouvellement urbain“. Le bilan départemental est en effet préoccupant : près de 40 000 logements privés potentiellement indignes dans l’Hérault, soit près de 8 % des résidences principales, contre 2 à 3 % au niveau national.

Créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, le dispositif de contrôle des logements locatifs par les mairies, communément appelé “permis de louer”, a non seulement vocation de dissuader et de lutter contre les “marchands de sommeil” mais aussi de limiter la division pavillonnaire.

Il est constitué de deux documents : l’autorisation préalable de mise en location (article 92) et la déclaration de mise en location (article 93), tous deux à adresser à la mairie concernée qui fixe ensuite une visite de contrôle des logements, puis délivre (ou pas) l’autorisation de mise en location.

La grille de critères porte sur la sécurité du logement et de ses habitants. Si un logement ne coche pas exactement toutes les cases, la mairie pourra lui délivrer son permis à condition que le propriétaire s’engage à faire des travaux. Dans le pire des cas, si un logement est loué sans permis, le propriétaire pourra être sanctionné d’une amende ou d’une injonction à réaliser des travaux.

Aujourd’hui, 34 communes héraultaises (dont certaines appartiennent aux mêmes intercommunalités) ont appliqué le “permis de louer”.  De typologies variées (métropole de Montpellier, ville de Béziers jusqu’aux communes périurbaines ou rurales). L’une d’elles figure parmi les précurseurs du dispositif : il s’agit de Cazouls-lès-Béziers, commune de 5 060 habitants située à l’ouest de Béziers, la 1re commune de l’Hérault à l’avoir mis en place dès 2018 et la 3e commune française ! Depuis, une rubrique est pleinement dédiée au “permis de louer” sur son site web. 

Afin de faire un point d’étape sur ces 4 ans de pratique, le CAUE de l’Hérault a interviewé son maire, Monsieur Philippe VIDAL, également vice-président du Conseil départemental délégué à l’aménagement du territoire.

Philippe VIDAL, maire de Cazouls-lès-Béziers, conseiller départemental de l’Hérault v.-p. délégué à l’aménagement du territoire. Crédit : CD34

Bonjour Monsieur VIDAL. Pouvez-vous revenir sur ce qui a motivé la mise en place du “permis de louer” à Cazouls-lès-Béziers dès 2018 ? 

“Nous constations depuis quelques années une dégradation de l’habitat dans notre centre ancien et dans tout le village. Et l’on voyait de plus en plus de marchands de sommeil, c’est-à-dire des personnes qui achètent des biens sans les visiter et qui les mettent en location par le relais d’agences peu scrupuleuses. Ceci générait beaucoup de turn-over de locataires. Et nous n’avions pas d’outils pour lutter contre cela… Aussi, quand le “permis de louer” est apparu, nous avons été la première commune de l’Hérault à le mettre en place et la 3e en France.”

Quelles ont pu être les difficultés de ce dispositif ? Est-ce que les bailleurs l’ont compris ? 

“Au début, ils n’ont pas bien compris. Et c’est pour cela qu’on s’était engagé 3 mois après à faire un bilan avec eux. Ce que nous avons fait. Et du coup, cela s’est mieux passé. Étrangement, la plus grande difficulté, c’était de leur faire comprendre qu’en vérité le “permis de louer” permettait de vérifier qu’ils remplissaient bien leurs obligations. Je m’explique. Un bailleur a l’obligation, avant de mettre en location, de faire faire un diagnostic complet de l’état du bien – électrique, isolation… – et il a l’obligation de le remettre au locataire. Sauf que beaucoup ne le faisaient pas et ne respectaient pas les textes. Le permis a donc pour but de les obliger à respecter la législation en vigueur qui date de 1996. De plus, quand les agents de mairie assermentés à l’urbanisme visitent un logement, ils constatent sur place sa salubrité… J’ajouterai qu’il y a deux types d’agences : les agences sérieuses, celles qui ont dit “le permis, c’est bien” ; et d’autres qui sont des collaborateurs des marchands de sommeil et qui ont été gênées par le “permis de louer”. 

Quels en sont les bienfaits pour votre commune et vos administrés ?

“Ils sont nombreux ! D’abord, le turn-over annuel a été divisé par deux. Nous sommes en régime municipal d’électricité, d’eau et d’assainissement, donc on connaît tous les logements de locataires. Et il y a aujourd’hui deux fois moins de personnes qui changent de logement.

Deuxième point positif :  l’essentiel des propriétaires avaient bien compris que sans le “permis de louer”, ils ne loueraient pas et ils ont fait faire les travaux avant la mise en place du permis, ou pour certains juste après. Ces travaux de rénovation étant du travail non délocalisable, réalisés par des artisans locaux… De fait, la première année, nous avons eu certes des contre-visites à faire, mais pas vraiment rédhibitoires. Je me souviens que sur les 185 logements visités, un seul logement a été refusé à la location. Donc, les bailleurs ont vraiment joué le jeu ! C’était très positif. Sachant que ce n’était pas facile pour les employés de mairie d’aller sur site et de dire “alors ça, ça ne va pas”…

Autre atout que nous n’avions pas imaginé au départ : le permis est maintenant devenu un argument de location. Lorsque des agences louent, elles affichent “permis de louer OK”. Ceux qui lisent l’annonce savent que le logement répond à tous les critères de sécurité.”

À l’heure où les offres de location fleurissent aussi sur Internet, ces “offres alternatives” sont-elles aussi tenues de vous adresser une demande d’autorisation préalable de mise en location ?

“Non, car pour exercer un contrôle, il faut un bail. Par contre, nous avons un gros avantage par rapport à beaucoup de communes… Evidemment la fraude peut exister. Il peut y avoir un aménagement non déclaré, même si c’est punissable d’une forte amende. Mais nous, à Cazouls, nous sommes en régie d’électricité qui dépend de la mairie, et elle n’ouvre pas de compteur sans le permis.”

Puisque vous êtes aussi conseiller départemental de l’Hérault et vice-président délégué à l’aménagement du territoire, comment voyez-vous l’évolution du “permis de louer” sur l’ensemble du département ?

“Mon point de vue part de mon expérience personnelle. J’aurais aimé mettre en place le “permis de louer” au niveau intercommunal. Mais sur ma communauté de communes La Domitienne, quand je l’ai proposé parce que j’en avais vraiment besoin, les autres maires n’y ont pas été favorables.  Et la raison principale, que je peux comprendre, c’était que ce n’était pas populaire au niveau des propriétaires et qu’ils n’avaient pas envie de se les mettre à dos. Pourtant, j’ai toujours argumenté en disant que le permis était une aide aux locataires mais aussi une aide aux propriétaires. Si un propriétaire loue un bien sans diagnostic et qu’il y a un incendie ou autre, il peut avoir de graves soucis dans la mesure où il n’aura pas respecté la loi. Et c’est le message que je fais passer. Même la ville de Béziers qui n’y était pas favorable en 2018 l’a adopté depuis. Donc je m’aperçois que parfois on n’a pas toujours tort d’avoir raison trop tôt.”

Merci pour vos réponses !